Newsletter

Recibe nuestro Newsletter con lo mejor de El Estímulo en tu inbox a primera hora cada día.

SÍGUENOS

El “Efecto Guaidó” despierta al mercado inmobiliario en Venezuela

VENEZUELA-CRISIS-OPPOSITION-DEMO
14/02/2019
|
FOTO: FEDERICO PARRA / AFP (ARCHIVO 23 ENERO 2019)

La sola expectativa de un cambio político en Venezuela ya ha ilusionado al muy deprimido sector inmobiliario. De repente, entusiasmados por el “efecto Guaidó”, propietarios han elevado sus precios de ventas y alquiler o paralizado negociaciones, pero todavía no hay razones de fondo para este ánimo irracional, advierten expertos.

Miles de familias dentro del país, y muchas de la diáspora sufren hoy una tragedia: en los últimos años han visto desplomarse a más de la mitad el valor real de sus propiedades y han perdido el patrimonio de toda una vida.

En Venezuela los precios por metro cuadrado están entre los más bajos del mundo, según la Cámara Inmobiliaria.

La esperanza, ese combustible de la vida, sigue muy presente entre los propietarios, pero se enfrenta a la racionalidad.

“Ya quisiéramos que el mercado inmobiliario fuese tan sensible como la bolsa de valores y reaccionara de modo inmediato a una perspectiva de mejora y cambio. Pero todos sabemos que ese no es el caso”, advierte la corredora Gabriela Natale, en Caracas.

La agilidad de la compra-venta siempre depende del precio y de los presupuestos, de la necesidad, del tiempo, de la prisa, de la edad de los propietarios, de sus proyectos de vida.

También cuenta cuánto se puede apostar a un país en trance que se debate entre la perpetuidad de un régimen que en 20 años no tiene nada positivo que mostrar, o la posibilidad de un cambio pacífico, constitucional y democrático.

Para Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, lo de expectativas “irracionales” es relativo.

“Los precios habían caído demasiado, en algunos casos llegaron a un 20 % del costo de reposición y en promedio alrededor de un 55 % de esos valores”, señala.

“Los oferentes “no apurados” simplemente tomaron la decisión acertada de retirar sus inmuebles del mercado, mientras ven un panorama más claro”, argumenta.

El costo de reposición indica cuánto cuesta un apartamento de similares condiciones, y la ubicación es un factor importante.

“La expectativa es real. La razón de nuestras carencias, la razón de la caída fenomenal de nuestro PIB, es el modelo político. La economía en nuestro caso, es un producto de la política y no al revés”, dice.

Si el mercado observa la posibilidad cierta de un cambio político, señala González, entonces se anticipa y comienza a cambiar.

“Y ese cambio no es “falso” es total y absolutamente real. Ya lo vemos, se están transando propiedades en las dos últimas semanas a valores superiores en un 20% respecto a los indicadores previos, y eso es una realidad tangible”, afirma.

La interrogante es saber si ese cambio positivo es perdurable.

“Será sostenible y perdurable, si y solo si, las expectativas de cambio se mantienen”.

“¿Cuánto pueden variar los precios hacia el alza? El mercado se encargará de ajustarlos, pero una referencia interesante siempre será el valor transado respecto a los valores de reposición”, explica González.

LADRILLOS DE PAPEL

Mientras, suenan tambores de guerra y muchos temen que un cambio político sea imposible sin que antes corra sangre porque el chavismo está muy enquistado en el poder. La nomenclatura que controla el país está muy comprometida, tiene costos de salida muy altos y no está dispuesta a simplemente entregarse con las manos en alto.

El economista Luis Oliveros señala que en medio de los acontecimientos hay condiciones para un disparo de expectativas, “pero en Venezuela no son sostenibles”.

“Vamos a ver expectativas irracionales que muy posiblemente el mercado las vaya a colocar en su sitio muy rápidamente”, dice.

Muchos propietarios enfrentan desde hace años el dilema de vender y “agarrar aunque sea fallo”, o de esperar un cambio político y económico lo suficientemente profundo como para modificar las condiciones de la economía, del mercado y provocar un rebote en los precios.

Pero, una de las pocas certezas es que en cualquier caso los precios no volverán a lo que eran hasta hace tan solo unos cinco años, cuando estalló una burbuja inmobiliaria todavía mal documentada.

También se desplomó la que solía ser la cuarta economía más poderosa de América latina y hoy convertida en un caso de emergencia humanitaria internacional.

Según datos del Banco Mundial, la economía de Venezuela ha perdido el 54% de su tamaño solamente en la era Maduro; la encuesta Encovi de las tres universidades más prestigiosas del país, muestra que el 87% de los venezolanos son pobres. La ONU señala que ya han abandonado el territorio unos tres millones de personas y las proyecciones de investigadores venezolanos en Harvard indican que podrían salir hasta 10 millones tan pronto como en los próximos años, lo que supondría un tercio de la población total.

Sigue sin existir un mercado de crédito hipotecario, ni de financiamiento real. Mientras, la economía, el estómago y el bolsillo de la gente, son abrasados por una hiperinflación que se proyecta por encima de 10 millones por ciento este año y que hace imposible a empresas y familias hacer algo tan simple como un presupuesto.

La cartera de crédito de toda la banca venezolana (31 bancos) cerró en diciembre en el equivalente a 139 millones de dólares, en todos los financiamientos, para todos los sectores de la economía, señala González, de la Cámara Inmobiliaria.

Eso es lo que hace 10 años costaba un proyecto de 4.000 viviendas, ilustra.

“No existe mercado inmobiliario en recuperación si no se recupera el crédito”, el tema de financiamiento es determinante, dice.

“Lograr que los precios de nuestros inmuebles ocupen un lugar similar al que teníamos, por ejemplo en 2006, puede tomar más de cuatro años”, agrega.

El metro cuadrado a escala nacional se ubica en unos 300 dólares, una cifra bastante arbitraria, porque en ella están contenidos precios que van desde Altamira, hasta los de una urbanización popular del oeste de la capital, como Caricuao.

El reporte del último trimestre del 2018 de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana muestra un precio de oferta (lo que aspira el vendedor y que muy pocas veces consigue) de $968 por metro cuadrado, en el promedio de los 5 municipios de Caracas, con una caída de 2% en diciembre respecto a noviembre.

Al cierre de 2016 el precio ofertado promedio del metro cuadrado estaba en el equivalente a $1.114, según la misma base estadística. Esto significa una caída real de 13% en dos años, en dólares, sin descontar la inflación que también arrasa con el poder de compra de la divisa extranjera dentro del territorio.

Hoy es mucho más barato comprar algo ya hecho que ponerse a construir.

En Altamira, Caracas, se han vendido en el último trimestre apartamentos de lujo entre 730 y 900 dólares por metro cuadrado, cuando solamente el metro de construcción simple, más acabados de lujo y terrenos, llevan el metro cuadrado a unos $1.400, explica una corredora.

¿En esas condiciones, con efecto Guaidó o sin él, puede ocurrir un rebote importante y sostenible del mercado inmobiliario?

“A la gente se le olvida que Venezuela esta en default, estamos viviendo en un país que no puede pagar sus compromisos de deuda; que produce un tercio del petróleo que producía hace 20 años…y aunque venga Guaidó con los cinco anillos de Thanos y comience a hacer milagros, esta es una economía le falta mucho por hacer”, señala Oliveros.

“Pretender volver a la burbuja de hace 10, 15 años es imposible. Cuidado si Venezuela nunca va a poder recuperarse de esta crisis, le va a costar muchísimo recuperarse”, agrega.

Medido por metro cuadrado, todavía algunas oficinas que abundan en alquiler en Caracas siguen más caras que en Madrid.

Desde que apareció Guaido en el escenario político venezolano algunos apartamentos en alquiler por hasta 300 dólares mensuales de repente saltaron a 1.000 y 1.200, en algunas zonas de Caracas.

Parecen cosas más bien de una sociedad ansiosa por cambios inmediatos, tras largos años de penurias y expectativas negativas constantes.

Las perspectivas de cambio generan expectativas positivas y es lógico: se espera el cambio del modelo económico, mejores políticas económicas; se cree que un nuevo gobierno va a tener un equipo económico diferente y mejor, que la economía va a crecer… “obviamente eso genera mejores expectativas positivas” señala Oliveros.

“Pero en Venezuela hemos visto un shot (disparo) de expectativas un poco irracionales con respecto a lo que podría ocurrir en el corto plazo”, dice Oliveros, en una observación que aplica más allá del mundo del ladrillo, el concreto y la decoración, y llega a la propia política.

“Nadie duda que la economía venezolana pueda mejorar de manera importante en el corto y mediano plazo, pero hay algunas limitantes: Venezuela atraviesa una crisis económica muy pero muy fuerte que aunque un nuevo gobierno haga cosas muy positivas y veamos mejoras en el bienestar en el corto plazo, no es una economía que va a pasar a una sensación de bonanza en el corto plazo. Muy por el contrario…falta mucho, hay que hacer mucho todavía en materia económica para poder llegar a ese nivel”, explica.

Hay limitantes importantes en el campo de los inmuebles, porque si ya a los precios actuales no hay mercado, no lo habrá sin que haya una mejora equivalente en los ingresos de los venezolanos.

“Obviamente espero que la cosa mejore en el corto y mediano plazo. Pero las expectativas de mercado están muy alejadas de lo que vamos a ver en la realidad en Venezuela”, dice el economista.

“No veo manera en la cual la recuperación pueda ser demasiado rápida y sostenerse por mucho tiempo… lo que pudiéramos es ver una subida importante, desproporcionada y los precios comienzan a bajar y acomodarse a un nivel de equilibrio en el mediano plazo”, recalca.

En Venezuela se vivió durante los años de la bonanza petrolera que terminó en 2012 una estructura de precios irracionales en casas, apartamentos y oficinas. Caracas, una de las ciudades más violentas del mundo, donde hay escasez crónica de agua y no funciona una red de transporte, estaba más cara que capitales  de países pujantes y pacíficos.

La gente cree que el valor real del inmueble es el mismo por el que lo compraron hace 10 años, en la cúspide de la ola, dice Oliveros.

Hoy intentan recuperar sus inversiones.

“La gente se metió en la cabeza que esos inmuebles valen cuatro o cinco veces el valor actual, y ante una perspectiva de cambio creen que los van a volver a valer lo que valían hace 10, 12 años. Lamentablemente en Venezuela no se ha aprendido la lección”, dice el economista.

“Pasa con los alquileres y ventas de inmuebles y carros. No se dan cuenta de que hay un mercado que te dicta el precio. Lamentablemente no creo que en el corto plazo la gente vuelva a tener el dinero para demandar activos como casas y apartamentos cuando todavía seguimos en crisis”, dice.

En efecto, ni siquiera en política hay cambios profundos y reales a la fecha.

Aunque Guaidó es reconocido como presidente interino por más de 50 países y por la oposición interna, en realidad no está claro cómo se podría concretar ese poder real, de gobierno y políticas públicas, en la vida diaria de Venezuela.

Hasta ahora sólo hay apoyo, declaraciones e intenciones y grandes manifestaciones callejeras.

Por el lado del régimen de Maduro no se ha concretado un contraataque a la oposición y nadie sabe exactamente por qué el joven diputado, presidente del parlamento y presidente interino, no ha sido hecho prisionero y su movimiento pulverizado por la fuerza.

“Todavía no se ha tomado la primera política económica para revertir la crisis, todavía esta economía no está creciendo, no se ha levantado un barril de petróleo…hay que poner los pies en la tierra y entender que falta mucho todavía para que los precios de esos activos se parezcan a los que teníamos en el 2007, o 2008”, dice Oliveros.

“He visto apartamentos venderse por el 40, 30 por ciento de su valor respecto a los picos que tuvimos en el 2007, 2008. Entonces es un poco irracional que porque ya haya la expectativa de un cambio de gobierno vas a aumentar el valor actual de estos inmuebles cuatro veces … primero tenemos que ver como es la recuperación económica y para eso falta un buen trecho por recorrer”, insiste.

Gabriela Natale, autora de unas reflexiones que causaron revuelto entre los corredores, señala: “en las últimas semanas hemos notado con cierta perplejidad que algunos propietarios, luego de recibir ofertas cercanas al precio aspirado, en vez de contraofertar, deciden intempestivamente rechazarlas y devolver el inmueble al mercado, eso sí, con un incremento de 150 a 200% sobre el precio originalmente aspirado”, advierte.

“Sabemos que hay una ola de optimismo sí, para algunos justificada, para otros no tanto. Pero ello no puede privar sobre sentido común y premisas comprobadas”, agrega.

El hecho es que las condiciones hostiles se van a prolongar durante un tiempo indeterminado, nadie puede apostar cual será el desenlace del conflicto venezolano, mucho menos en que tiempo, y aunque haya un cambio político, pasarán largos años hasta que eso se vea reflejado en un cambio económico y en la calidad de vida de las familias y la iniciativa privada.

González señala la comercialización inmobiliaria, como todo proceso que implique la venta de cualquier bien, conforta dos componentes relevantes: uno emocional y otro racional.

“Nuestro sector ha estado afectado en los últimos años en ambos aspectos, desde el punto de vista racional el incremento de la pobreza, la inexistencia de financiamiento, el congelamiento de precios de referencia, el aumento de la oferta de viviendas producto de la diáspora, han incidido en la caída vertiginosa de los valores de intercambio”, explica.

“A esto se ha unido la desesperanza generalizada de nuestra población y es especial de nuestra clase media en cuanto a la imposibilidad de lograr cambios políticos, lo cual ha completado el ciclo que nos tiene con los valores por metro cuadrado promedio entre los más bajos del mundo”, agrega.

“El proceso iniciado el pasado 23 de enero ha incidido de forma importante en el componente emocional de la ecuación inmobiliaria”, dice González sobre el ambiente político.

LA POLÍTICA TOCA EL TIMBRE

En estos negocios se marcó un hito cuando el presidente de la Asamblea Nacional (Parlamento) invocó la Constitución para juramentarse ante una multitud como presidente encargado.

Su movimiento impulsa unas elecciones libres y el cese de la usurpación por parte de Nicolás Maduro, quien asumió el 10 de enero un nuevo período presidencial que salió de unas elecciones convocadas a destiempo y en las que tuvieron prohibido participar los más importantes partidos opositores y sus líderes históricos.

La elección del 20 de mayo además fue convocada por una asamblea constituyente exclusivamente chavista, creada por Maduro sin que antes mediara un referendo aprobatorio. En la práctica ese cuerpo le permite gobernar con poderes supremos, absolutos y sin el contrapeso del legislativo.

“Todavía no se han tomado (racionalmente) ninguna de las medidas económicas que nos ayudarán a empezar a salir a flote, pero desde el punto de vista emocional se vislumbran cambios y el mercado no necesariamente espera a que salgamos del foso para empezar a cambiar”, consiente González.

“El mercado se anticipa, de hecho en el último semestre ya se había observado un aplanamiento de la curva de caída de los precios promedio de todo el sector, y en los últimos días hemos visto incrementos puntuales en las expectativas de precios de algunos inmuebles (entre un 10 y un 15 %), se empiezan a observar ofertas reales que no se habían producido en el último año.

“Esto puede marcar el inicio de un proceso de recuperación que no será estructuralmente rápido, pero que evidentemente marca un signo positivo que no esperábamos como expectativa para el 2019”, dice González.

El futuro inmobiliario, como el de todo el país, depende de lo que ocurra en los próximos días, y de las manifestaciones, negociaciones políticas, presiones internacionales y de la tozudez de un régimen que se niega a salir y a cambiar.

“Es muy probable que en una parte del los inmuebles a la venta, los propietarios decidan parar la venta porque están viendo la posibilidad de que se concrete un cambio político y económico positivo, que de concretarse va a incidir en el mercado inmobiliario”, coincide el corredor Gustavo Adolfo Hernández.

“La buena noticia para los que tienen la necesidad urgente y pertinente de vender es que los precios no van a caer más. El efecto Guaidó de alguna manera paró la caída de los precios”, agrega.

Algunas familias que necesitan vender con urgencia hasta pueden elevar un poquito el precio de venta y recibir un poquito más de lo que se estaba viendo hasta finales de enero, antes de que apareciera en la escena el “efecto Guaidó”, señala.

Pero, coincide, ahora no tiene explicación lógica que algunos propietarios residenciales eleven el precio en 50%, 100% de una sola vez.

Hernández también aprecia hoy otra reacción en el mercado: la de algunos compradores, cazadores de ofertas que están ávidos por cerrar negociaciones, por temor a que suman los precios ya no les alcance el presupuesto. Estos también se anticipan y suben sus apuestas.