Plan “Ubica tu Casa”, otro golpe al deprimido mercado de viviendas en Venezuela

Nadie se atreve a asegurar si es un rumor, una distracción o un plan que de verdad ejecutará el régimen chavista de Nicolás Maduro; lo que sí es cierto es que escuchar hablar sobre “Ubica tu casa” le está robando el sueño a parte de los 4 millones de migrantes venezolanos, a los que cerraron con llave su vivienda con la esperanza de algún día volver a ella, cuando todo pase. 

Un Censo Nacional ordenado por el gobierno chavista atiza hoy el miedo de vecinos en ciertas zonas de Caracas, mientras surgen testimonios y denuncias de que el llamado Plan “Ubica tu Casa” para adjudicar viviendas vacías a nuevas familias va en serio. Hechos y rumores se conjugan para mantener a raya los precios por metro cuadrado en el país, y deprimir aún más a un sector inmobiliario ya duramente golpeado por la hiperinflación, por el fin de la cartera de créditos de la banca, la caída del PIB, y la pérdida del poder adquisitivo de la población venezolana.

Según las últimas cifras publicadas por el Banco Central de Venezuela (BCV), el sector construcción se precipitó desde el 2013 y hasta el 3er trimestre de 2018 en 89,3%, aún más que la caída del PIB que al cierre de este año, y según las estimaciones del Banco Mundial (BM), podría acumular un desplome de 60% desde que inició la recesión venezolana en el 2013.

Es por eso que ante un sector construcción prácticamente inexistente –según datos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela solo se construirán 1.000 unidades habitacionales en 2019 –, el mercado inmobiliario sobrevive en gran medida con la venta de casas y apartamentos en el segmento secundario, básicamente una oferta dejada atrás por quienes ya se han ido, o todavía buscan salir del país.

Sin embargo, la grave crisis económica ha empujado los precios al subsuelo, con una caída de 60% en los últimos 5 años, lo que ha llevado a que las viviendas venezolanas se vendan en promedio por $400 el metro cuadrado, según lo señala Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en conversación con El Estímulo.

Si a esto le sumamos el efecto adicional asociado a la incertidumbre ante posibles planes de apropiación de viviendas desocupadas, es probable que los precios sigan cayendo en el corto plazo.

Del ‘Efecto Guaidó’ al ‘Efecto Ubica tu casa’

En un mercado que se rige no solo por leyes económicas y financieras, sino también por el vaivén emocional y político en el que está sumergido el país desde hace ya años, los corredores inmobiliarios están teniendo un enorme trabajo para explicar a sus clientes en cuánto pueden vender y cuándo es el mejor momento para hacerlo.

“Propietarios, ateos y cristianos, comienzan a llamar a sus corredores para volver al mercado o al menos para escuchar unas predicciones inmobiliarias que ni Nostradamus se atrevería a dar”, señala un corredor inmobiliario.

La carga emocional del mercado inmobiliario es tan fuerte que, según los datos arrojados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en el primer trimestre del año los precios, ya depreciados, de las viviendas subieron 20% tan sólo por la posibilidad de un cambio político en el país. Sin embargo, este “Efecto Guaidó” se desinfló a la misma velocidad que lo hizo la esperanza de la población de un cambio de poder.

Para darse una idea de la volatilidad del sector ante noticias políticas, en el período del “Efecto Guaidó” se ofertó 11,94% menos viviendas que en el trimestre anterior, en gran medida por la esperanza de volver, que tuvo parte de la migración venezolana, la cual es propietaria de muchos de los inmuebles habitacionales que se ofertan en el mercado, y que permanecen cerrados hoy,  según información aportada por corredores.

En este momento se está esperando un efecto en la oferta inmobiliaria a raíz del anuncio del vicepresidente de Planificación de Maduro, Ricardo Menéndez, sobre el adelanto del XV Censo Nacional, censo que además generará una Cédula Inmobiliaria para identificar las propiedades.

Si a esto se le suma un reciente comunicado del Frente en Defensa del Norte de Caracas, en el que se denuncia la ocupación ilegal de 12 apartamentos en el edificio Cuatricentenario de la parroquia San Pedro, entonces el sector inmobiliario podría verse más afectado.

Aunque desde la Cámara Inmobiliaria de Venezuela aún no se tienen reportes de un “Efecto Ubica tu Casa”, todos están atentos a esto. Carlos Alberto González, como presidente del organismo, llama al gobierno nacional a desmentir inmediatamente este supuesto plan para darle calma al mercado. Sin embargo, a diferencia del “Efecto Guaidó” que tan solo duró un trimestre, la caída de los precios en el sector pueden no detenerse aunque el supuesto plan de Ubica tu Casa no se lleve a cabo.

González considera que los precios en el mercado no deberían bajar más, debido a que ya están 50% por debajo de los valores de reposición. Pero el economista Luis Oliveros, señala que en economía nunca hay fondo.

“Es imposible pensar en un repunte de los precios de los inmuebles en un país con una crisis tan grande como la actual en Venezuela. Los inmuebles van a seguir bajando mientras no haya solución al conflicto político ni mejora en el área económica, y a eso además se le debe sumar los rumores del censo”, señala Oliveros, también a El Estímulo.

Mientras tanto, la población venezolana pasará este año por un censo que por primera vez será ejecutado por representantes de la Milicia Bolivariana, lo cual enciende aún más las alarmas.

“No estamos en contra de la institución del censo, el cual se viene realizando en el país desde el siglo XIX, sino recomendamos cambiar los aspectos de forma. Normalmente los censores han sido estudiantes venezolanos, la inclusión de la milicia genera desconfianza y es probable que las personas ante el miedo no brinden información correcta en muchos casos”, señala González.

Un mercado sin crédito y en dólares

El panorama no es sencillo para quienes, ante el miedo que su casa sea asignada a alguien más, consideran vender su vivienda en Venezuela. La crisis económica del país hace prácticamente imposible que quien venda pueda recuperar la inversión hecha cuando compró su vivienda. Tampoco existe el crédito bancario, mientras los precios en general están dolarizados, lo que estrecha aún más las opciones de posibles compradores.

AFP

AFP

Con una caída de 60% en los precios de las viviendas en los últimos 5 años, los corredores señalan que en el renglón residencial solo vende quien tiene la necesidad, sacrificando un porcentaje de su ganancia o patrimonio al no poder recuperar su inversión inicial.

Además, la pregunta que se hacen quienes quieren ofrecer sus inmuebles es ¿quién puede comprar en este momento? Y es que, como señala Oliveros, la demanda en la compra de viviendas sigue cayendo, mientras la oferta sigue en aumento.

Esa perspectiva de la pareja de jóvenes venezolanos de formar una familia y acceder a un crédito para comprar su primera casa o apartamento es ya cosa del pasado. Según los datos de manejados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela las transacciones de ventas de inmuebles se están realizando al contado y en dólares.

La inflación en Venezuela que, según las estimaciones iniciales del Fondo Monetario Internacional alcanzará 10.000.000% en 2019, ha dejado rezagado el valor de los créditos hipotecarios por parte de la banca nacional. Además, si a eso se le suma la disposición del Banco Central de Venezuela, publicada el 11 de febrero de este año, de aumentar el encaje legal del sector bancario a 100%, como medida para frenar la subida del precio del dólar, entonces el otorgamiento de créditos es prácticamente nulo.

Según los datos publicados por la Superintendencia de Bancos (Sudeban), en agosto de este año la totalidad de la banca nacional otorgó 88.809 millones de bolívares en créditos hipotecarios, aproximadamente cuatro millones de dólares, con lo que solo se podrían adquirir 10.000 metros cuadrados (m2), o 125 apartamentos de 80 metros cuadrados en el país, aunque si tomamos el valor promedio en Caracas ($1.000) entonces esa cifra baja a solo 50 apartamentos.

Además, otro factor fundamental a tomar en cuenta en el panorama del sector inmobiliario es la caída del poder adquisitivo del venezolano.
Al cierre del 2018, la Encuesta Nacional de Condiciones de Vida (Encovi), realizada por la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), la Universidad Central de Venezuela, y la Universidad Simón Bolívar, señalaba que el 94% de la población venezolana es pobre, por lo que para esta mayoría del país pensar en adquirir un inmueble es prácticamente imposible.

Venezuela ¿el lugar de la vivienda más económica o más cara?

A los ojos extranjeros, las viviendas en Venezuela podrían parecer muy económicas, al tener un valor promedio de oferta de 400 dólares por metro cuadrado.

En el caso de Caracas, este valor de oferta aspiracional de los vendedores se ubica en $1.095 por m2, lo que es -51,5% que el promedio de las principales capitales latinoamericanas y -65% del valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires, la capital que reporta el precio más alto en viviendas.

Sin embargo, para el venezolano que gana sueldo mínimo mensual($2) resulta imposible tan solo pensar en comprar una vivienda, pues tendría que trabajar 1.041 años para comprar un apartamento de 70 m2.

Esta realidad minimiza aún más la demanda del sector inmobiliario y hace que el vendedor tenga que disminuir mucho más el precio de su oferta. Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria Venezolana, la diferencia entre lo que el vendedor pide y lo que realmente recibe es de 30%, por lo que el precio promedio transado en la capital venezolana alcanza  $729 m2.

Ante este panorama muchos migrantes venezolanos se encuentran en la disyuntiva de vender o esperar, ya que con la caída de los precios les resulta inalcanzable vender su inmueble para comprar uno igual o al menos cómodo en el país en el que residen.

Entonces… ¿Vender o no vender?

Mientras el presidente de la Cámara Inmobiliaria Venezolana, Carlos Alberto González, recomienda no vender en este momento a menos que sea estrictamente necesario, el economista Luis Oliveros, señala que las perspectivas para el corto y mediano plazo no son buenas.

Según González, un cambio político podría aumentar rápidamente el precio de los inmuebles hasta en 20%, aunque Oliveros enfatiza que las perspectivas del sector son muy negativas aunque las cosas mejoren.

“El sector no se va a recuperar de la noche a la mañana. El desequilibrio oferta-demanda es gigante y la caída en el poder de compra del venezolano también lo es”, señala Oliveros.

La percepción de la situación del país tampoco ayuda al sector inmobiliario. Para agosto, el 96% de la población evaluó negativamente el panorama nacional, según una encuesta realizada por Datanalisis, por lo que es de esperar que la oferta de inmuebles aumente con el aumento de la ola migratoria.

¿Qué hacer? ¿Vender o no vender? son las preguntas que muchos migrantes continúan haciéndose. Mientras responden sus dudas muchos cuentan con familiares que visitan sus casas, prenden las luces y encienden la radio para intentar despistar a quienes pretendan ubicar su casa por la fuerza.