Aquiles Martini Pietri: Los precios de los inmuebles en Venezuela han subido en promedio 15% durante el año

Después de los eventos del 3 de enero, el mercado inmobiliario venezolano registró un cambio abrupto en las expectativas. En cuestión de días, apartamentos, casas, oficinas y terrenos comenzaron a ofrecerse hasta por el doble del valor que tenían antes de esa fecha. La expectativa de un cambio político y económico permeó tanto a vendedores, que vieron una oportunidad para revalorizar sus propiedades, como a potenciales compradores, que interpretaron el momento como una ventana de inversión.

Pero, tras la euforia inicial, reaparecieron los problemas estructurales que durante años han mantenido los precios de los inmuebles venezolanos entre los más bajos de América Latina. La ausencia de crédito hipotecario, las debilidades institucionales y la falta de reformas legales siguen condicionando la actividad y limitando una recuperación sostenida del sector.

¿El aumento de los precios responde a una burbuja inmobiliaria o a una recuperación real del mercado? Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, conversó con El Estímulo sobre el comportamiento reciente del sector, la evolución de los precios, las trabas en los registros y el arrendamiento, así como las perspectivas para los próximos meses.

La conversación busca responder la pregunta que hoy atraviesa a propietarios, compradores e inversionistas: ¿es momento de comprar, vender o esperar?

El impacto de las expectativas y la corrección de precios

¿Cómo ha visto durante este año el comportamiento del mercado inmobiliario y de los precios? ¿Se ha mantenido el repunte que vimos a comienzos de enero?

A raíz de los acontecimientos de enero se generó una expectativa positiva hacia el futuro del país. Como sabemos, las economías se mueven por expectativas y el sector inmobiliario no es ajeno a eso.

Durante las primeras semanas de enero ocurrieron varias cosas importantes. La primera fue que el mercado inmobiliario retiró aproximadamente la mitad del inventario que estaba en oferta. De la mitad que permaneció en el mercado, una parte aumentó los precios y otra mantuvo los valores que ya tenía, aunque dejó de aceptar el regateo o las negociaciones que eran habituales.

¿Qué ocurrió entonces?

Las unidades de vivienda que se mantuvieron en precios por debajo de los 80.000 o 100.000 dólares fueron absorbidas con bastante rapidez por el mercado. En cambio, aquellas cuyos propietarios decidieron aumentar considerablemente los precios no tuvieron la misma respuesta.

Eso tiene una explicación muy sencilla: el mercado que se ha estado moviendo en los últimos años es, fundamentalmente, el de los apartamentos por debajo de los 100.000 dólares. Es una referencia general, por supuesto, porque siempre hay excepciones, pero la realidad es que no existe crédito hipotecario y la capacidad adquisitiva de la población sigue siendo limitada. Por eso la demanda se concentra en ese segmento.

Cuando digo que se agotó ese mercado no significa que ya no existan apartamentos de ese rango. Siempre habrá oferta. Lo que ocurrió es que buena parte de esas unidades fueron absorbidas por compradores que aprovecharon los precios que todavía consideraban atractivos. Posteriormente, a medida que avanzaron las semanas, comenzó un ajuste. Muchos propietarios que habían aumentado significativamente los precios empezaron a bajarlos nuevamente. Eso no significa que hayan regresado a los niveles previos a enero, pero sí que el mercado corrigió parte de esas expectativas iniciales.

La última información que maneja la Cámara Inmobiliaria indica que los precios han aumentado en promedio alrededor de un 15% a escala nacional. En algunas zonas el incremento ha sido mayor y en otras menor, pero ese es el promedio que observamos actualmente.

¿Por qué el mercado no logró absorber esos aumentos más pronunciados?

Porque la expectativa todavía no se ha convertido en realidad. No ha habido cambios en el sistema de crédito ni modificaciones en las leyes que el mercado necesita para dinamizarse. Seguimos esperando reformas en áreas como el registro inmobiliario, el sistema hipotecario y otros aspectos fundamentales para estimular la actividad. Lo que hemos visto es que el mercado no ha sido capaz de absorber esos precios más altos porque la realidad económica sigue siendo muy parecida a la que existía antes.

Incluso hay quienes sostienen que el país atraviesa un momento más complicado. ¿Por qué? Porque se generó una expectativa muy alta y esa expectativa no se ha materializado a la velocidad que muchas personas esperaban. Seguimos teniendo problemas relacionados con la inflación, una fuerte devaluación de la moneda, salarios insuficientes y un consumo que muestra señales de debilidad. Cuando la realidad económica se impone, el mercado termina ajustándose a ella.

¿Se llegó a medir cuánto aumentaron los precios durante el momento de mayor entusiasmo?

Es muy difícil medirlo porque una cosa es el precio que alguien publica y otra muy distinta es el precio al que realmente logra vender. Una persona puede pedir lo que quiera por su apartamento, pero si no consigue comprador, ese precio no representa al mercado.

Ya hemos vivido situaciones similares en el pasado, como ocurrió durante el llamado «efecto Guaidó». En aquel momento también se generó una expectativa muy importante y muchas personas aumentaron los precios de los inmuebles. Sin embargo, cuando la realidad económica se impuso, esos valores terminaron ajustándose nuevamente.

Caída en volumen de ventas y la «tierra de nadie» de los registros

A pesar de ese incremento promedio del 15% en los precios nacionales, ¿qué ha pasado con el volumen de transacciones? ¿Ha aumentado, disminuido o se ha mantenido igual en unidades vendidas?

En unidades vendidas, el volumen se ha mantenido igual o incluso tiende a la baja. Esto se debe, en primer lugar, al principio básico de que al aumentar los precios hay menos compradores disponibles. En segundo lugar, persistan graves problemas a nivel comercial, especialmente en el ámbito institucional.

El tema de los costos de los derechos de registro es un problema recurrente que hemos denunciado públicamente de manera constante. Lo ha señalado el actual presidente de la cámara, Pablo González, lo dijo Roberto Orta en su momento, y lo he manifestado yo también. Lamentablemente, los registros se han convertido en una «tierra de nadie» donde se cobra muy por encima de los aranceles establecidos en la ley.

Capitales externos y la práctica del flipping inmobiliario

Existe la percepción de que está entrando capital desde el exterior para adquirir inmuebles en el país. ¿Qué tan real es esta situación?

A nivel de grandes movimientos económicos, como fondos de inversión internacionales, todavía no estamos viendo operaciones masivas de 100 millones de dólares para comprar propiedades. No es que hayan llegado esos grandes inversionistas institucionales. Sin embargo, Venezuela sí está en el radar. Cuando se menciona la posibilidad de invertir en Venezuela en cualquier parte del mundo, la gente voltea a mirar debido a la expectativa de una mejora institucional y el potencial de crecimiento de un país cuya infraestructura, servicios e industrias quedaron destruidos.

Lo que sí está ocurriendo son pequeñas compras por parte de particulares. Personas que tienen ahorros en el exterior, de 40.000, 50.000 o 60.000 dólares, y que confían en que el mercado inmobiliario va a crecer, están trayendo ese dinero. Esto alimenta una tendencia global que también se está aplicando en Venezuela: el flipping inmobiliario. Compran un apartamento a un valor muy bajo, lo remodelan, lo acondicionan y lo venden a un precio mayor en un corto período de tiempo. No obstante, se topan de frente con el mismo obstáculo: al momento de concretar la reventa, deben sortear los elevados e irregulares costos de registro que mencioné antes.

La informalidad y la anarquía en el mercado de alquileres

Si el flipping es complejo y la reventa se frena, ¿qué ocurre con quienes deciden comprar para arrendar?

Ahí entran los severos conflictos con el marco legal vigente. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda impone condiciones que chocan con la realidad económica. Por ley, está prohibido fijar cánones de arrendamiento en dólares y se prohíbe alquilar sin una regulación previa de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi). En la práctica, casi nadie cumple con estas normativas porque son absurdas y paralizan el mercado.

Esto genera un debate complejo sobre la institucionalidad. Cuando la legislación es impracticable, la ciudadanía recurre a vías informales para resolver sus necesidades. Esto nos arrastra a una dinámica de anarquía total: anarquía en las rentas, anarquía en los registros y anarquía en los precios. Vivimos en un entorno donde cada quien hace lo que puede o lo que quiere, dependiendo del nivel de poder o de los recursos que ostente en un momento determinado. Las leyes actuales no favorecen el desarrollo económico, sino el control institucional y político.

El ciclo inmobiliario y el «ladrillo» como refugio de inversión

Ante este panorama, ¿qué recomendación le da a los ciudadanos? ¿Es momento de comprar, de vender o de esperar?

Mi recomendación siempre ha sido clara: el que tenga una vivienda donde vivir, que no la venda. Si la vende para mudarse a algo más pequeño por necesidad o por un cambio de etapa de vida, no hay problema. Pero si la idea es vender para buscar algo más grande o mejor, el dinero de la venta no le va a alcanzar porque los costos de reposición y las condiciones del mercado no lo permiten.

La decisión de comprar o vender es tan sencilla como compleja, porque depende exclusivamente de las necesidades individuales. Si una persona ya no vive en Venezuela, emigró hace diez años, no planea regresar y necesita liquidez porque considera que el mercado ya tocó fondo o simplemente no desea esperar más, tiene que vender. Por el contrario, el que está fuera pero confía en el futuro del país y ve a Venezuela como una oportunidad, debe comprar.

Actualmente, el metro cuadrado comercializable en Venezuela es el más barato de toda América Latina. Compras al precio más bajo de la región y, lógicamente, si vendes ahora, también lo harías al precio más bajo. Por lo tanto, para quien posee un excedente financiero, representa una oportunidad real de apreciación de capital en términos reales hacia el futuro.

¿Pero implica saber esperar?

Absolutamente. Esto no es una inversión de la que se vaya a obtener un rendimiento inmediato al día siguiente. En el mejor de los casos, si todo avanza de manera positiva, la recuperación tomará años. Los mercados inmobiliarios en el mundo se mueven por ciclos de largo plazo. Lo vimos en México y en Argentina; durante la época del kirchnerismo en Buenos Aires, el metro cuadrado cayó a niveles de 300 dólares, y hoy en día no se consigue por menos de 2.000 o 3.000 dólares. Los mercados se deprimen, pero con el tiempo se recuperan.

El sector inmobiliario es cíclico. A menos que se destruya por completo la propiedad privada —cosa que no ocurrió del todo ni en los momentos de mayor intensidad de expropiaciones y arbitrariedades en los últimos 27 años—, el inmueble siempre conserva valor. La inversión en ladrillo y cemento es segura; si el ciclo económico te agarra abajo o arriba, eventualmente el mercado se recuperará, y usualmente lo hace por encima del pico anterior. El inversionista que cree en el futuro del país debe entender que es momento de comprar, pero bajo la premisa de que debe saber esperar.