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Mercado de inmuebles seguirá en caída libre por los próximos dos años

Foto: @CamInmobiliaria
20/11/2017
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FOTO: @CAMINMOBILIARIA

La disponibilidad y oferta inmobiliaria ha aumentado en el último año y la perspectiva para los próximos dos años es que siga creciendo, según cifras de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. La caída en la demanda de locales comerciales, oficinas y viviendas hace que la desocupación en el sector se incremente cada vez más. 

La disponibilidad y oferta de viviendas en el mercado secundario, de locales comerciales y oficinas no va hoy a la par de la demanda, la cual se encuentra contraída tanto por el alza de los precios de los inmuebles en bolívares como por la baja de los precios en dólares por la disparada de la tasa en el mercado paralelo.

Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), destacó la paralización en las ventas de nuevas viviendas y en el mercado secundario, así como en la comercialización y arrendamiento de locales comerciales y de oficinas.

“En Venezuela existe cero auge financiero y el financiamiento es insuficiente. En este 2017 no hay ni una sola solicitud de promotores para construir viviendas, por la sencilla razón de que los precios controlados están muy por debajo de los costos. Mientras que el crédito para la adquisición resulta insuficiente. Ningún vendedor quiere esperar el crédito del comprador, porque la inflación se lo come”, dijo durante el foro Perspectivas Inmobiliarias 2018.   

Explicó que los precios de los inmuebles están siempre asociados a los ingresos en divisas circulantes y esto es crítico en el país en estos momentos, debido a la caída de las reservas internacionales y al poco acceso a la moneda extranjera. Acota que ha sido dramática la caída de los precios referenciales en dólares.

“En 2017 la caída ha sido de un tercio. Para el segundo trimestre, los precios en el Área Metropolitana de Caracas se ubicaron en 690 dólares el metro cuadrado, cuando en el año 2014 era de 1.635 dólares el metro cuadrado”, apuntó González.

Prevé -sin embargo- que después del “bajón de los precios en dólares de las viviendas es posible un crecimiento. El mercado debe ajustarse en algún momento, pero la experiencia en otros países que han sufrido hiperinflación indica que luego de ser superada, suben los precios”.

Medido en moneda local, al cierre del segundo trimestre del año, el precio promedio de la oferta de apartamentos fue de 4,8 millones de bolívares el metro cuadrado versus los 3,6 millones de bolívares del trimestre anterior.

En cuanto a la construcción de viviendas por parte del sector público, dijo que así como comenzó 2017 el gobierno terminará el año manipulando las cifras de construcción y entrega de viviendas. A su juicio, las viviendas construidas por el gobierno son de 651.000 unidades y no de 1.800.000.

- Cierran locales comerciales -

La actividad comercial es un reflejo de la economía. Ante la recesión de Venezuela que lleva ya cuatro años, el sector privado se ha venido a menos. Esta situación se evidencia también en el cierre de comercios en todo el país.

Martín Fernández, director de TIR Inmobiliarios, indicó que debido a esta precariedad, se observa una tendencia recesiva en las transacciones de locales comerciales.

“Cuando la economía va bien, la demanda efectiva de locales comerciales aumenta y cuando tenemos una economía recesiva, se cae el mercado de locales comerciales. Hay locales comerciales que cierran, desaparecen, y sobre todo en los últimos cinco años esto ha sido más drástico”, señaló durante su presentación en el foro organizado por la CIV.

Destacó Fernández que actualmente hay una oferta de 59.000 metros cuadrados en locales comerciales y la demanda ha sido de 12.000 metros cuadrados en los últimos cinco años, y en 2017 ha pasado a los 1.100 metros cuadrados.

“El año 2018 también será malo. No vemos iniciativas de una reestructuración de políticas económicas que den una apertura al comercio”, apuntó.

- Muchas más oficinas -

Beatriz Yilo, de CBRE Venezuela, destacó que existe un importante incremento en la desocupación en el área de oficinas, debido a precios muy altos en moneda local producto de la inflación y poca disponibilidad de caja de las empresas. Resalta que a la fecha, la desocupación en esta área se sitúa en 13,3%, pero -acota- que en los próximos dos años esto podría aumentar si las condiciones económicas del país no cambian.

Para 2018 calcula que la desocupación sea de 25% y en 2019 de entre 37% y 40%. Mientras que en 2017 culminará en 25%.

“Recordó que desde el año 2003 con el control de cambio, las empresas empezaron a comprar inmuebles para proteger el excedente en bolívares que no podían cambiar. Desde 2015, las empresas han disminuido sus compras de inmuebles, esto se debe principalmente a que tienen menos bolívares en sus manos. Hay una restricción económica general”, dijo Yilo durante su ponencia.

Resaltó que durante el tercer trimestre de 2016, la desocupación llegó a colocarse en 4,67%, mientras que en el mismo período de este año cerró en 13,3%.

“La disponibilidad -por su parte- sube 27%, cada vez hay más metros cuadrados en oferta de oficinas en el área metropolitana de Caracas, especialmente en las zonas consideradas premium como La Castellana, Altamira, Los Palos Grandes y Las Mercedes”.

Indicó que de acuerdo a los proyectos que se edifican actualmente y con la disponibilidad existente de 106.000 metros cuadrados, para el año 2019 se contará con 210.000 metros cuadrados en inmuebles para oficinas.

Con relación al precio de venta del metro cuadrado en bolívares en el área de oficinas, dijo que aumentó “exponencialmente” y que desde el tercer trimestre de 2015 se agudizó esta tendencia.

“En el tercer trimestre de 2015 teníamos 5,3 millones de bolívares por metro cuadrado en Caracas y pasó a 141,7 millones por metro cuadrado, un alza extraordinaria, impresionante”.

Yilo acota que solo entre el segundo y tercer trimestre de 2017, el aumento de los precios de los alquileres en bolívares fue de 270%, al pasar de 20.347 bolívares en metros cuadrados en el tercer trimestre de 2015 a 569.268  bolívares en metros cuadrados en el mismo período de 2017.

Mientras que el valor referencial en dólares para el área de oficinas ha caído 34% desde 2016.

A pesar de las dificultades en el sector, todos los ponentes coinciden en que hay un alto potencial en el área inmobiliaria, el cual mejoraría de modificarse la política económica.

“De acuerdo con análisis económicos el sector suele recuperarse en un período de tres años, desde el momento en que se tomen las medidas para atacar los desequilibrios macroeconómicos. Incluso podría ser en menor tiempo al tenerse la confianza de que las cosas irán por buen camino”, afirmó Carlos Alberto González, presidente de la CIV.

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