Nueva ley de arrendamiento: un avance con una "deuda pendiente"
Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, analiza el proyecto de ley que busca sustituir la normativa de 2011
El doblete sísmico del pasado 24 de junio no solo dejó a cientos de familias sin hogar, sino que aceleró la urgencia de reabrir el debate sobre el acceso a la vivienda en Venezuela. Tras años de advertencias del sector inmobiliario sobre las distorsiones generadas por la Ley de Arrendamiento de 2011, un nuevo proyecto de ley busca replantear con rapidez las reglas del mercado de alquileres en el país.
Sobre el alcance de esta propuesta, sus aspectos positivos y lo que considera su principal falla estructural, conversó Aquiles Martini Pietri, presidente del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV). Martini reconoce que el borrador corrige distorsiones históricas señaladas por el gremio, pero advierte sobre un problema de fondo: la coexistencia de dos regímenes legales que mantendría desprotegidos a miles de propietarios e inquilinos bajo la norma vigente.
Para Martini Pietri, la sola existencia de esta reforma es una admisión implícita de un problema que el gremio inmobiliario denunció durante años. El dirigente explicó que la ley anterior generó un desequilibrio en la relación propietario-arrendatario que terminó por reducir la oferta formal de vivienda en alquiler.
«Cuando uno lee la exposición de motivos de la ley, dice: esto es la copia de lo que venimos diciendo desde hace años», afirmó. Según su lectura, ese desajuste normativo empujó buena parte del mercado hacia la informalidad y sacó viviendas de circulación.
Los puntos positivos del proyecto
Martini Pietri identificó varios elementos que, a su juicio, corrigen errores de la normativa vigente:
1. Libertad para fijar el canon. El proyecto elimina la fijación del precio de alquiler por parte del Estado. «Si yo me pongo de acuerdo contigo, mi vivienda vale tanto, estoy dispuesto a pagarla, ya está: el Estado no te permite eso hoy», explicó, y consideró que este cambio es «importantísimo» porque saca de la ecuación a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), organismo que —dijo— no logró cumplir las funciones que le asignó la ley anterior.
2. Duración del contrato pactada libremente. El plazo del alquiler dejará de estar regulado por ley y pasará a depender de lo que acuerden las partes.
3. Derecho de preferencia con límite claro. Se contempla un derecho de preferencia para que un buen inquilino pueda comprar el inmueble si el propietario decide venderlo. De no llegarse a un acuerdo de compra, la ley establecería un plazo perentorio para la entrega del inmueble.
4. Exigencia de habitabilidad. El proyecto prohíbe el arrendamiento de edificaciones con problemas de habitabilidad, un punto que Martini Pietri vinculó directamente con las consecuencias del deslave de La Guaira.
5. Reparto más claro de gastos y reparaciones. Las reparaciones normales del inmueble correrían por cuenta del inquilino, «que es quien usa día a día el inmueble». Las intervenciones estructurales o patrimoniales que superen el 30% del canon quedarían a cargo del arrendador.
6.Condominio a cargo del inquilino. El pago de condominio correspondería a quien habita el inmueble, mientras que el derecho de frente y los impuestos seguirían siendo responsabilidad del propietario.
7.Tope de aumento atado al IPC. Los incrementos del canon, al vencimiento del contrato o en sus revisiones periódicas, estarían limitados por el Índice de Precios al Consumidor. «No puede ser que el canon se quede congelado en el tiempo, pero tampoco puede no haber una norma que dé parámetros de aumento», señaló.
La crítica central: «ahora hay doble ley»
El punto más cuestionado por Martini Pietri es la aplicación de la nueva normativa únicamente hacia adelante, es decir, solo para los contratos que se firmen a partir de su promulgación. Los contratos ya existentes, explicó, seguirían regidos por la Ley de Arrendamiento de 2011, la misma que el propio proyecto reconoce como generadora de distorsiones.
«Ahora tienes dos leyes: una de aquí para adelante y una de aquí para atrás», resumió. En su lectura, esto equivale a mantener las mismas arbitrariedades para quienes firmaron contratos antes de la reforma, mientras se estrena un régimen distinto para los nuevos.
«Es un problema básico. Estás diciendo: sigo con las arbitrariedades de la ley anterior, pero para que se queden quietos, aquí tienen una nueva ley para los nuevos contratos», cuestionó.
Como salida a este problema, el presidente de la CIV planteó que la ley establezca un lapso perentorio —sugirió un plazo de un año— durante el cual todos los contratos de arrendamiento vigentes en el país se ajusten a la nueva legislación.
Las claves de la reforma en 8 puntos clave
Para entender el alcance del proyecto de reforma ley y sus diferencias frente al marco legal vigente desde 2011, preparamos esta radiografía comparativa.
En la siguiente infografía puedes revisar punto por punto qué cambia en materia de depósitos, resolución de conflictos, fijación de cánones y vigencia de los contratos:
Radiografía Legal: Ley de Arrendamiento 2011 vs. Proyecto de Reforma
Comparativa punto por punto de las transformaciones clave en el mercado inmobiliario venezolano.
🛡️ Depósitos en garantía
Régimen vigente (2011):
La ley no contemplaba la exigencia de depósitos o pagos anticipados, fianzas u otras garantías económicas.
Reforma propuesta:
Se permitirán depósitos o pólizas de seguro de hasta tres meses del canon de arrendamiento.
✓ ¿Qué cambia? Se legaliza una práctica que durante años se utilizó de facto en el mercado.
💳 Pagos por adelantado
Régimen vigente (2011):
No contemplados en la ley, aunque en la práctica muchos propietarios e inmobiliarias exigían varios meses de alquiler por anticipado en documentación privada.
Reforma propuesta:
La reforma regularía el uso de depósitos y garantías, pero no plantea autorizar pagos anticipados ilimitados.
✓ ¿Qué cambia? Se reconocen mecanismos de garantía con límites definidos.
🏛️ Garantías respaldatorias
Régimen vigente (2011):
Restricciones severas a las garantías económicas exigibles al inquilino.
Reforma propuesta:
Se autorizan garantías bancarias y pólizas de seguro.
✓ ¿Qué cambia? Se amplían las herramientas para respaldar el cumplimiento del contrato.
⏱️ Devolución de garantías
Régimen vigente (2011):
La legislación no contemplaba depósitos porque estaban prohibidos.
Reforma propuesta:
El depósito deberá devolverse en un máximo de 15 días continuos tras finalizar el contrato y verificar el estado del inmueble.
✓ ¿Qué cambia? Se establece un plazo claro para proteger también al arrendatario.
⚖️ Resolución de conflictos
Régimen vigente (2011):
Predominaban los procedimientos administrativos y la intervención directa de la SUNAVI.
Reforma propuesta:
Se incorporan mecanismos alternativos de conciliación y arbitraje.
✓ ¿Qué cambia? Se busca resolver disputas con mayor rapidez y menor judicialización.
💰 Cánones de arrendamiento
Régimen vigente (2011):
Sujetos a regulación y fijación estricta por parte del Estado.
Reforma propuesta:
Se prevé la posibilidad de establecer incentivos económicos e indexación en los contratos.
✓ ¿Qué cambia? Se introduce mayor flexibilidad para adaptar los contratos al contexto económico.
⚠️ Viviendas en zonas de riesgo
Régimen vigente (2011):
No existía una prohibición expresa para celebrar contratos sobre inmuebles en zonas de riesgo.
Reforma propuesta:
Se prohíbe arrendar viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo o edificaciones precarias.
✓ ¿Qué cambia? Se incorpora un criterio de seguridad para proteger a los inquilinos.
📅 Aplicación de la ley (Vigencia)
Régimen vigente (2011):
Regía todos los contratos celebrados bajo ese marco legal.
Reforma propuesta:
Solo aplicará a los contratos que se firmen después de su eventual promulgación; los existentes mantendrán las reglas anteriores.
⚠️ ¿Qué cambia? La reforma no tendrá efectos retroactivos. El gremio señala que esto genera una «doble ley» simultánea.
