El abogado Rafael Ángel Viso, de Procondominios, explica qué figura tiene la junta de condominio después de los terremotos del 24 de junio y cuáles son las acciones que deberían tomar sobre demolición, reparación o venta del inmueble
Luego del doblete sísmico del 24 de junio, que afectó a varias residencias tanto en Caracas como en el estado La Guaira, surgen preguntas sobre el estatus de la figura del condominio y cómo estos grupos deberían actuar ante situaciones de demolición, desalojo, reconstrucción o venta de terrenos. Procondominios, una empresa especializada en administración de condominios, acompañamiento y asesoría legal, responde algunas de las preguntas más importantes sobre el desafío que enfrentan los condominios en estas circunstancias.
Rafael Ángel Viso, abogado y director de Procondominios, respondió las dudas más comunes de los propietarios desde el punto de vista jurídico, con respecto a los edificios que se encuentran semidestruidos o en colapso total.
«A grandes rasgos, el terremoto no destruye el condominio: el condominio sigue. La figura tiene como activo fundamental, entre otras cosas, el terreno», dice Viso.
Según el abogado, existen dos artículos en la Ley de Propiedad Horizontal que tratan este asunto: el artículo 16 y el artículo 17. «Esas dos normas son las que hablan de lo que pasa cuando el edificio tiene un 75% o más de daño y hay que demolerlo, y también qué pasa cuando tiene menos del 75% de daño».
La figura del condominio sigue siendo importante porque a través de ella se tomarán decisiones como la reestructuración del edificio, el pago a los empleados que puedan seguir trabajando allí —como vigilantes— o el pago de los servicios.
«Esa torre colapsada forma parte de un terreno donde unos propietarios tienen una alícuota, un porcentaje de propiedad según el documento de condominio. Habría que pensar en dividir el terreno o, en todo caso, pagarle a los copropietarios su alícuota para que se excluyan del condominio como tal», comenta Viso.
El abogado recalca que es fundamental dejar constancia de cualquier decisión en el libro de acuerdos de propietarios.
Para llegar a esa decisión, es necesario convocar una asamblea de forma legal y publicar el aviso en prensa, como en cualquier asamblea ordinaria. «Ahí la comunidad va a tomar una decisión. Tiene que ser clara y precisa», indica Viso.
La presencia de abogados especializados en materia de condominios en estas asambleas es esencial. Una vez que la comunidad exprese su voluntad y acuerde la venta o no del inmueble, se procede con los pasos siguientes.
Según Viso, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos ocasionados por las reparaciones son gastos comunes, distribuidos entre todos los apartamentos según la alícuota de cada uno.
Viso añade que en estas reparaciones siempre debe estar presente un profesional técnico con experiencia suficiente. Y allí surge otra cuestión: el tema económico.
Antes de invertir un solo dólar en la reparación, es necesario realizar estudios técnicos que de por sí ya son costosos. «Lo importante es que se deje registro, porque son los propietarios quienes van a pagar la cuenta», dice Viso.
Su recomendación es que los propietarios se organicen en equipos de trabajo: abogados, ingenieros, administradores, porque el trabajo que hay que hacer es mucho. «Hay que buscar los planos en la alcaldía, los documentos, copias certificadas de los documentos de propiedad. Y también los grupos que puedan colaborar con la ingeniería».
«El condominio es, ante todo, una propiedad privada. Una de las posibilidades es que el gobierno nacional expropie y, si expropia para darle otro uso a esos terrenos, tendría que pagar el costo de los mismos. Si hay demoliciones pendientes, la demolición tiene que correr por cuenta de la comunidad de copropietarios, porque eso es una propiedad privada», explica Viso.
El abogado señala que sí hay casos en los que las demoliciones corren por cuenta del Estado, como ocurrirá con el edificio San Felipe, ubicado en el municipio Chacao, y para eso todo los propietarios deben estar preparados.
«Todos deberían tener su documento de propiedad a la mano, sobre todo si el edificio va a ser demolido: tienen que demostrar que son los propietarios. Técnicamente hay muchas cosas por hacer, pero jurídicamente tiene que estar soportado, porque es lo que va a respaldar la inversión».
Viso explica que, independientemente de quién demuela la propiedad, esta sigue siendo privada y tiene coordenadas UTM registradas en el documento catastral. Ese terreno pertenece a la comunidad de propietarios y son ellos quienes decidirán qué hacer con él y cómo venderlo, si así lo acuerdan.
«La relación laboral implica derechos adquiridos de los trabajadores. Habría que liquidar. Los trabajadores se quedaron sin puesto de trabajo y hay que terminar la relación laboral», explica Viso.
Viso dice que no tienen que eliminarse necesariamente. «El edificio todavía necesita administración y hay que pagarle». Lo más recomendable, según el abogado, es renovar o renegociar el contrato. «Habría que hablar con ellos para ver cuál va a ser el alcance mientras el edificio está prácticamente en reparaciones».
Viso también afirma que es necesario que la administradora siga emitiendo las planillas de liquidación, los avisos de cobro y la recaudación. «Al edificio todavía le llegarán las facturas mínimas de servicios públicos: agua, electricidad, vigilancia».
Y el pago del condominio sigue siendo importante. «Si en algún momento se liquida el terreno, el propietario va a querer cobrar, pero tiene que estar solvente o se le descuenta la deuda».
Gana la mayoría, dice Viso. Sin embargo, cuando hay dos torres en un terreno compartido hay que evaluar la situación caso por caso. Si una va a ser demolida y la otra no, pero comparten bienes comunes como el tanque de agua o el generador eléctrico, hay que analizar cómo se procede. Viso recalca que sí es posible dividir un terreno legalmente.
«Las remodelaciones tienen que estar autorizadas por la ingeniería de la oficina municipal», comenta Viso.
Las remodelaciones o reparaciones indebidas podrían comprometer la seguridad de la estructura o debilitarla, haciendo el edificio más vulnerable. Viso también señala el caso de los tanques de agua. Si en una asamblea se decide por unanimidad eliminar el peso de los cilindros, todos los propietarios deben cumplirlo.
«La remodelación tiene que ser objeto de revisión por ingenieros municipales. El ingeniero debería mandar a su fiscal, porque se tiene que presentar un proyecto de memoria descriptiva ante la ingeniería municipal. El ingeniero revisará los planos, los aprobará y enviará a un fiscal supervisor de la obra para verificar que lo que se expresa en el plano se está ejecutando correctamente».
«El desalojo no lo puede decidir la junta de condominio, tiene que ser la autoridad pública. Lo que puede hacer una junta de condominio es notificarle al propietario que no puede vivir allí porque está en riesgo su vida, pero quien desaloja es la autoridad pública».
Viso explica que hay casos de personas que perdieron sus apartamentos por completo y no tienen a dónde ir. En esas situaciones es cuando el Estado debe propiciar políticas para manejar la situación.
El abogado Viso dice que debería ser decisión del Estado. Sin embargo, recalca que las reparaciones son gastos comunes de los copropietarios porque son propiedades privadas.
«Si el Estado decide expropiar y quedarse con los terrenos, le puede pagar a los propietarios».
Viso añade que programas como «Venezuela Renace» son necesarios en estas situaciones. «Las respuestas no son lo más rápidas o inmediatas por la naturaleza del hecho, pero fabricar casas no se hace en dos días. Todo es un proceso y las consecuencias las tenemos que asumir todos».
Viso lo explica claramente. Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, «son cosas comunes a todos los propietarios las bases del edificio, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores».
El artículo 12 de la misma ley establece que «los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes en proporción a los porcentajes conforme al artículo 7». Ese artículo 7, explica Viso, es el que define la alícuota que cada apartamento tiene en relación al valor del inmueble.
La primera ley data de 1958, antes del terremoto de 1967. Llevan 68 años sin actualizarse. «Las situaciones de hecho no están contempladas todas en la ley», dice Viso, quien también afirma que es importante que las universidades con escuelas de derecho incorporen una ingeniería jurídica para buscarle respuesta a la situación actual.
Viso explica que surgirán situaciones en donde los copropietarios de torres demolidas reclamarán que los vecinos de las torres que resistieron se están beneficiando del terreno. Por eso, recalca, hay que buscar una salida justa y equitativa.
«Derogar esa ley de propiedad y trabajar para regular otras realidades inmobiliarias —condominios, comunidades hereditarias, asociaciones civiles— que nacieron como mecanismo de prevención. Todas esas realidades administrativas necesitan una norma jurídica actualizada».
Viso apunta que pareciera ser un tema sin importancia jurídica para los líderes actuales, pero insiste en que es una ley que necesita agrupar todas las realidades y ofrecer una mejor regulación.
En agosto, la presidenta encargada Delcy Rodríguez anunció un plan de créditos con subsidio directo del Estado para la reparación de edificios y viviendas afectadas por los terremotos del 24 de junio, con especial énfasis en las juntas de condominio.
Para eso se realizó un encuentro, en principio, con las juntas de condominio del municipio Sucre. La finalidad es que estas estructuras puedan reparar áreas comunes, fachadas o ascensores afectados, entre otras cosas.
Según el diario La Radio del Sur, Rodríguez afirmó que los recursos ya estaban llegando a las juntas de condominio y que se solicitó un censo a través del programa de Convivencia Democrática para verificar cuáles propietarios necesitaban apoyo directo.
Viso señala que no sabe cómo será el mecanismo de participación para los demás municipios, pero espera que sea el mejor y que el Estado entienda que en Venezuela hay unos 100.000 condominios. «Es hora de que el Estado derogue la Ley de Propiedad Horizontal y apunte hacia una nueva legislación».
«Lo que les recomiendo a los condominios es que no contraten a ‘toderos’. A la hora de exigir garantías y responsabilidades jurídicas se desaparecen y no tienen capacidad para responder. Hacer un estudio de simulación de evaluación de resistencia es algo serio: implica la intervención de un ingeniero afiliado al Colegio de Ingenieros, lo que compromete su responsabilidad civil y penal cuando firma un dictamen. Es un tema importante».
Viso añade que hay una metodología que debe respetarse: todo lo que se haga tiene que hacerse con base en el Estado de derecho y con la consulta legalmente convocada de los propietarios. «Si no lo hacen así, no van a poder imponer ninguna decisión en el condominio y cualquiera se las va a denunciar por nulidad».
El abogado es claro: metodología y organización. Las juntas de condominio se enfrentan, hoy más que nunca, a un terreno desconocido, y entender qué es legal y qué está fuera del marco de la ley es imprescindible para sustentar las decisiones que se tomarán en el futuro.
Equipos de rescatistas y ayuda humanitaria podrían salir de Venezuela en las próximas horas, según la Cancillería. La aceptación del ofrecimiento dependerá de Colombia
Ocho familias acampan en el estacionamiento del edificio Marnina mientras esperan que alguien les ayude a recuperar el edificio. No hay certezas de si es posible, pero ningún inquilino quiere abandonar lo que construyeron durante años
A un mes del doble terremoto del 24 de junio, repasamos cómo reconstruyeron Japón, Haití, Nepal y Turquía, para que no olvidemos lo que advierte el ingeniero estructural Hideki "Kit" Miyamoto: que Venezuela es un país sísmico de verdad | Por Oriana Milu Lozada
