El mercado inmobiliario está dominado por los altos precios que se mueven conforme a las fluctuaciones del dólar, la inflación y la cada vez más escasa oferta de viviendas nuevas. Esto ha hecho que los posibles compradores se reduzcan a un pequeño grupo de personas de alto poder adquisitivo y que la rotación de inmuebles sea cada vez más lenta.
Por lo tanto, vender un apartamento se ha convertido en un reto casi tan complicado como comprarlo, en un mercado que varios expertos califican como“distorsionado”. “Hace 7 u 8 años, un inmueble tenía una rotación de 3 o 4 meses, como máximo. Hoy en día puede demorar hasta 2 años”, detalló Miriam Callegari, periodista y consultora inmobiliaria en el sector premium.
Jean Carlo Schechnner, presidente del portal inmobiliario Conlallave.com, indicó que hay anuncios de venta que permanecen mucho tiempo en el portal. “En conversaciones con nuestros clientes nos comentan que ha estado más lento”, aseguró.
¿Qué es lo que ocurre? Schechnner apuntó a que existe un importante incremento de la oferta en el mercado secundario en el primer trimestre del año. Su portal ha pasado de tener 28.000 propiedades publicadas en diciembre a 36.000 en la actualidad.
“Las migraciones han aumentado la oferta, las personas mayores que quieren vender para irse del país o mudarse a algo más pequeño”, dijo.
El problema es que no quieren hacerlo a cualquier precio. “Los propietarios creen que los apartamentos suben en dólares por la devaluación”, comentó Callegari. Schechnner indica que el aumento del dólar paralelo y la aparición del Sistema Marginal de Divisas, que legaliza una divisa mucho más costosa (Bs 196,71 por dólar al viernes 17 de abril), ha hecho que los precios de las viviendas hayan tenido un aumento en los últimos meses.
Datos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, basados en un estudio de la oferta pública de viviendas a través de los principales portales inmobiliarios, revelan que los precios de los apartamentos en el Área Metropolitana aumentaron 34% el último trimestre del año pasado con respecto al trimestre anterior.
“En el interior no han subido tanto como en la capital”, aclaró Schechnner. Añadió que el precio de un apartamento en Caracas se ubica entre los Bs 15 y Bs 25 millones. “No hay ningún crédito hipotecario que cubra eso”, dijo.
“La oferta está desbordada porque el banco no puede dar préstamos por montos tan altos”, coincidió Callegari.
Otro factor que incide en el alza de los precios es la caída de la construcción de viviendas nuevas. En 2014, el sector privado de la construcción edificó menos de 20.000 inmuebles, un desempeño pobre si se le compara con el promedio de 60.000 viviendas que ha tenido los últimos 25 años, señaló en diciembre Jaime Gómez, presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción.
La firma Ecoanalítica estima que el sector construcción es uno de los que más caerá en 2015. Asdrúbal Oliveros, director de la empresa, afirma que la industria no se contrae más gracias a las edificaciones financiadas con la gaveta turística, a intereses muy bajos, y lo que llamó “apartamentos de target alto”, levantados más que todo por empresas. Sin embargo, estos sectores son muy pequeños.
– ¿Quiénes compran? –
El análisis cualitativo que ha podido realizar Schechnner dentro de su rama de negocios le ha permitido constatar que los principales compradores en este contexto de mercado son personas que vendieron una o varias propiedades, o que tienen posiciones en dólares que han acumulado con los años.
“Los precios son dictados por el propietario. Si alguien lo compra, están a precio de mercado”, explicó.
Callegari asegura otro tipo de comprador con presencia en este momento son los inversionistas que buscan proteger su capital. Sin embargo, son muy pocos los apartamentos que se han vendido y, según ella, las casas son aún más difíciles de colocar.
– Mercado dolarizado –
Schechnner afirma que vender en dólares “no se puede hacer”, pero sí admite que el dólar influye en gran medida en este mercado así como en muchos otros. Callegari fue más tajante: “Tenemos prohibición de poner los precios de venta en dólares, pero es que la economía está toda dolarizada”.
Sobre el tema, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se pronunció recientemente. “Conscientes de la situación actual en relación a las negociaciones inmobiliarias pactadas o acordadas en moneda extranjera, en nuestro seno se han desarrollado amplias discusiones, que han contribuido a aclarar la situación jurídica y estratégica al respecto”, señala un comunicado.
La Cámara insta a las distintas cámaras regionales a fijar una opinión “homogénea” al respecto, debido sobre todo al surgimiento del Simadi, que legaliza operaciones en un mercado libre de divisas.
El gremio analizó el marco legal venezolano y concluyó que en el país, salvo las excepciones contempladas expresamente en las leyes especiales, no existe una prohibición de realizar negociaciones en moneda extranjera, “siempre que el pago de la obligación pueda perfeccionarse en moneda nacional”.
Las leyes que sí contienen expresas prohibiciones a las transacciones en dólares son: Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Viviendas, Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y Ley contra la Estafa Inmobiliaria.
Ante este vacío, que genera espacio para libres interpretaciones, la Cámara optó por una posición conservadora y recomendó a la población no realizar negociaciones de compraventa de viviendas en dólares. “Consideramos que resulta no prudente realizar negociaciones en moneda extranjera, pero ello no implica que podamos afirmar, al menos sin algún precedente jurídico concreto, que está prohibido, salvo por supuesto los casos antes referidos”, detalla el texto.
Consultado al respecto, Aquiles Martini Pietri, presidente de la CIV, advirtió ante tantas interpretaciones de las leyes es mejor ser prudentes. “Más allá de la legalidad, el presidente (Nicolás Maduro) ha hecho amenazas directas a quienes vendan en dólares”, dijo.
Añadió que “el mercado está muy confuso” y que las personas prefieren vender sus viviendas en dólares. Los precios en bolívares se hacen inaccesibles y comprar a crédito no es una opción. “Para obtener un préstamo por Bs 2,5 millones es necesario ganar 15 salarios mínimos”, aseveró.
Para él, el mercado inmobiliario se ha visto afectado por la falta de confianza y la incertidumbre. “Es uno de los más volátiles”, afirmó.
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Este es un artículo de opinión de Anis Chowdhury y Jomo Kwame Sundaram. Chowdhury fue profesor de economía de la Universidad Occidental de Sídney y ocupó altos cargos en la ONU entre 2008 y 2015 en Nueva York y Bangkok. Kwame Sundaram fue profesor de economía y secretario general adjunto de la ONU para el Desarrollo Económico.
