El pobre mercado inmobiliario de Venezuela se encomienda al diálogo y elecciones

El deprimido negocio de venta de viviendas y oficinas está a la espera de las señales de los tiempos. Los angustiados propietarios, dentro y fuera del país, sueñan con un rebote de precios que los ayude a atenuar las enormes perdidas acumuladas. ¿Puede este incipiente diálogo entre el chavismo y la oposición ayudar a levantar la economía y el valor del patrimonio de empresas, personas y familias?

El pobre mercado inmobiliario de Venezuela se encomienda al diálogo y elecciones

En Venezuela los precios de inmuebles han caído tanto que un apartamento de clase media en el este de Caracas ya puede valer menos de lo que cuestan dos semanas de hospitalización en una clínica para tratarse de covid (unos $30.000).

En localidades del estado Vargas, en el mar Caribe a unos 40 kilómetros de Caracas, apartamentos de vacaciones se consiguen en unos 5.000 dólares, y en ciudades el interior una casa bien levantada y terminada se encuentra por $12.000.

(Aviso: Ni este artículo, ni los datos o declaraciones contenidas en él suponen ningún tipo de recomendación ni orientación de inversiones, compra o venta de bienes de ningún tipo).

El mercado inmobiliario y la industria de la construcción son termómetros de cualquier economía y ayudan a trazar pistas sobre el futuro. Pero, ¿cómo está funcionando este negocio en el único país del mundo en hiperinflación y que sufre una depresión que dura ya siete años y contando?

¿Podrá el supuesto diálogo que acaba de aceptar el chavismo con una parte de la oposición reflotar un mercado hundido tras años de desastres políticos y el colapso del antiguo petro estado venezolano?

Depresión y suicidio de precios

Varios expertos consultados por El Estímulo coinciden en que el mercado sigue deprimido, sin cambios de fondo, con precios a veces irreales y expectativas más bien dormidas. Señalan que sin cambios estructurales en la economía y en la política este escenario predominará.

Pero, en los últimos meses se ha percibido un tímido movimiento puntual, con cierto rebote de precios y más operaciones.

Es como si un enfermo en coma despertara: aunque le queda un largo camino de recuperación, es un gran avance, según algunas ópticas.

Y, cuando mira alrededor, el paciente se pregunta dónde está.

«Desde la Cámara Inmobiliaria vemos indudablemente que este año puede ser extremadamente bueno comparado al año pasado, o con hace dos. Ya desde 2018 y 2019 se rompió la tendencia a la baja. Ya en el 2019 crecimos cinco por ciento, en 2020 crecimos nueve por ciento en precios», dice Francisco López, presidente de la Cámara inmobiliaria de Venezuela, el gremio privado que reúne a centenares de operadores y corredores del mercado.

«Hay mecanismos que no necesariamente pasan por cambiar al presidente de la Republica, o ir a una Constituyente. Pero hay gente que cree que hasta que no salgan todos esto no va a mejorar», asintió.

Mercado que se adapta

El régimen chavista ya deja claro que no está dispuesto a ceder el Poder Ejecutivo, con diálogo o sin él. Las elecciones de alcaldes y gobernadores convocadas para el Consejo Nacional Electoral (CNE) para el 21 de noviembre no pondrán en riesgo el dominio político que ejerce el chavismo.

El diálogo con una parte de la oposición tampoco implica la renuncia al control absoluto que ejerce sobre el país la llamada revolución bolivariana. Tampoco supone menos poder para su heredero, Nicolás Maduro.

En la economía y los negocios, tanto como en la política, es un error costoso el creer que las cosas pueden transformarse de la noche a la mañana, observan otros expertos. Por eso muchos propietarios necesitan mantener cabeza fría y estar bien informados, para mantener expectativas reales.

«Estoy de acuerdo en que apenas hay unas señales positivas con el CNE, no sabemos qué va a pasar el mes que viene porque este país es como bipolar. Pero si agarramos un viento de cola inmediatamente subimos. Ya yo lo percibo, en las propiedades altas y en las propiedades muy bajas», dice López.

Optimismo racional

«Y en actividad económica crecimos 25 por ciento, con todo y la pandemia, la crisis y esta gente (el gobierno). Claro eso suena mucho en países como Venezuela, pero por ejemplo Londres creció 300 por ciento, Estados Unidos está en un boom, en Brasil se esperaba que el cierre de 2020 fuera un récord histórico… porque la gente corrió a refugiarse en inmuebles, básicamente», agrega.

Cualquier cambio político que haya en el país «pareciese que va a ser positivo, porque la verdad que mal ya estábamos», dice López.

Pero el mercado inmobiliario no podía escapar de la tercera hiperinflación más larga y sostenida de la historia mundial, ni de la única gran depresión de un país en ausencia de una guerra o gran desastre natural, ni de la falta de condiciones institucionales y legales, ni de protección a la propiedad privada.

Como pintar la casa

Recientemente el chavismo aceptó conformar un nuevo CNE con dos representantes de la oposición entre los cinco rectores principales.

Esa concesión, la primera en casi 20 años, es vista como el sacrificio de una pieza de ajedrez. Así lo explica en un artículo el reconocido analista político Benigno Alarcón, del centro de Estudios Políticos de la Universidad Andrés Bello (UCAB).

Alarcón, experto en análisis de entorno, señala que hay que estar atentos más a lo que hace que a lo que dice el gobierno.

«Creo que es parte de la estrategia para desmontar sanciones (de Estados Unidos) y esta generación de expectativas está poniendo a pelear a todo el mundo en la oposición», dijo en un breve comentario.

El chavismo convoca para este año unas elecciones pero difícilmente habrá tiempo para cumplir las condiciones que reclama la oposición. En cualquier caso, los cambios de este tipo y su impacto económico son un proceso largo y sostenido.

En la economía, como en la política, es un error costoso el creer que las cosas pueden transformarse de la noche a la mañana.

Como un chigüire bipolar

Mientras se dice dispuesto a dialogar, el chavismo continúa con su política de represión y persecución contra los medios de comunicación y Organizaciones No Gubernamentales, lo que incluye criminalizar la ayuda humanitaria. También ratifica una sentencia judicial que autoriza emplear armas de fuego letales para contener manifestaciones opositoras, coincide Alarcón.

Una pista más clara: sigue adelante con la imposición del Estado Comunal, una forma de organización política anticonstitucional que en la práctica le quitará poder a las gobernaciones y alcaldías.

Ya hace dos años, cuando surgió en el escenario el joven diputado Juan Guaidó como presidente de la Asamblea Nacional electa en 2015 y su propuesta de una presidencia interina, el mantra del desalojo inmediato del chavismo fue comprado por muchos seguidores.

Las democracias de corte occidental apoyaron a Guaidó. También apuntalaron la estructura de los cuatro principales partidos de la oposición en torno a esta figura simbólica, que nunca tuvo poder real dentro de Venezuela.

El Efecto Guaidó

Pero el mercado inmobiliario respondió de inmediato con una «exuberancia irracional» al «Efecto Guaidó». Muchos vendedores subieron sus expectativas de precios hasta en 30 y 50%, convencidos de que venían cambios políticos inminentes, que crearían un mejor ambiente para los negocios.

Pero, dos años después, la realidad es que el chavismo se ha afianzado en el poder. Atrincherado en sus grandes negocios  ideológicos, apela al pragmatismo para flexibilizar una economía asfixiada por la depresión económica, la hiperinflación, la quiebra de la infraestructura y los servicios.

La guinda de la torta son las sanciones impuestas por Estados Unidos a Petróleos de Venezuela y a la nomenklatura que gobierna el país a su antojo.

Ese diálogo entonces no supone concesiones políticas de Maduro y compañía, ni tampoco que Guaidó abogue porque terminen las sanciones de Estados Unidos.

Anticipar escenarios

La posibilidad de que se reactiven negociaciones entre el régimen de Nicolás Maduro y la oposición parece movilizar un poco las expectativas. Aunque es prematuro todavía para pulsar los efectos, es claro que el escenario político es el determinante fundamental del futuro económico del país y en el negocio inmobiliario.

Según López, ya la leve recuperación se está viendo en las cifras.

«El primer trimestre del año arrancamos enero y febrero con buen funcionamiento, normalmente es mucho más lento que otros trimestres. Las cifras estaban interesante hasta que vino el parón de abril. Pero estuve hablando con las grandes marcas (del negocio inmobiliario) y me dicen que el mes de mayo es impresionante», comenta.

Apuesta a salidas negociadas

Una encuesta de percepción país, difundida por la firma Datincorp en febrero pasado, reveló que el 69% de los empresarios encuestados creía que una salida negociada y electoral es la vía más aconsejable para que haya un cambio político en el país, y que contribuya a resolver todas las demás crisis.

Además, el 53% creía que las expectativas de inversión del sector privado sí deben estar supeditadas a lo que ocurra en la agenda política.

Esta encuesta, entre las principales cámaras del sector privado, revela además que el 84% cree que la primera condición para que lleguen inversiones privadas a gran escala a Venezuela es que existan paz social y política en el país. El 39% veía como peor la expectativa de Venezuela en comparación con el año anterior.

Y solo el 38% pensaba que era mejor esperar a que las cosas cambien para volver a trabajar e invertir en Venezuela.

Piedra, papel y tijera

En este estudio casi el 20% de los encuestados pertenecen a la Cámara Inmobiliaria y a la de la Construcción. Ambos segmentos hermanos sufren la peor parte de la depresión económica.

Otro reciente estudio, esta vez solo en la Construcción revela la magnitud del problema.

En toda Venezuela había en el cuarto trimestre de 2020 tan solo 87 proyectos de construcción. La vasta mayoría eran obras menores: cinco de cada diez en ejecución eran inversiones menores de $100.000 (remodelaciones) y solo el 8,1% corresponden a proyectos mayores a 10 millones de dólares.

Había en diciembre otros 69 proyectos paralizados.

La debacle del sector construcción en Venezuela es evidente con el éxodo de cientos de miles de trabajadores y artesanos, desde maestros de obras hasta albañiles, carpinteros y técnicos, hoy esparcidos por América latina.

De las obras en construcción en marcha en el país, el 38% están en el sector residencial.

El estudio destaca un detalle que resume la ruina de la infraestructura y los servicios públicos, como vialidad, acueductos, electricidad y transporte en Venezuela: “a pesar del deterioro de los servicios de infraestructura pública, la inversión del Estado en esta materia no parece ser cónsona con las necesidades existentes en el país. Solo el 19,7% de los proyectos activos levantados en esta medición, corresponde a este tipo de soluciones”.

Problemas crónicos

En un país donde el petroestado era el poderoso motor de la economía, destaca que solo el 13,8 % de los proyectos en ejecución está en manos de contratistas del gobierno. Lo que revela el bajo nivel de inversión pública en el sector.

Ya hace un año la Cámara de la Construcción advertía que se habían perdido 1,3 millones de puestos de trabajo en el sector y que el poder adquisitivo del 97% de la población no les permite tener acceso a una vivienda propia, “con lo cual el sector inmobiliario ha prácticamente desaparecido”.

En definitiva es en la política donde están encerradas las expectativas de los empresarios o de los sencillos propietarios de un apartamento.

Una corredora señaló que en realidad no hay cifras claras del mercado inmobiliario venezolano ni datos fiables de registros y notarías. El  98% de las operaciones se hacen en dólares y no se notifican ni declaran al gobierno los valores reales.

«Sobre el clima político, todos sabemos que el mercado inmobiliario venezolano, el caraqueño es  íntegramente emocional. Aquí al no tener cifras no hay otro parámetro sobre el cual basarse sino las emociones. La gente vende o compra según esté optimista, pesimista, asustada o confiada», señala.

«Una recuperación del mercado significa estabilización de precios y voluntad de compra en precios reales. Pero los precios no se han estabilizado. No puede en un mercado con tantísima oferta y tan poca demanda», dice.

A la espera de evidencias

Por estos días, la supuesta negociación política entre el régimen chavista de Nicolás Maduro y algunas facciones de la oposición traen algunos movimientos al tablero. Pero hasta ahora hay pocas evidencias para pensar en sólidas oportunidades de negocios e inversiones.

En el deprimido mercado inmobiliario muchos buscan señales, especialmente corredores y propietarios, muchos de ellos viven hoy en el exterior, se fueron en la diáspora y dejaron cerrados sus inmuebles a la espera de tiempos mejores.

En Venezuela, los precios se han desplomado en picada en los últimos años junto con toda la economía: la depresión ha barrido el 80% del Producto Interno Bruto (PIB), la suma total de riqueza que produce una nación.

Esto tiene un impacto proporcional aguas abajo y hay una pérdida general de patrimonio y del valor de los activos, que golpea a las personas, familias y empresas grandes o pequeñas.

Pérdidas acumuladas

Solamente el año pasado, hundidos por la pandemia, los precios promedio de ofertas de apartamentos en venta en Caracas bajaron 25%. Los de las ofertas de venta de oficinas cayeron en 10% a partir del comienzo de la pandemia, según un reciente estudio de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana de Caracas.

En la antes orgullosa capital de Venezuela los precios del metro cuadrado ya están por debajo de los de alguna ciudad de América Central.

El margen de negociación o regateo en los precios del mercado de ventas se estima en un promedio de 20%. Pero en realidad hay pocos datos concretos, porque no hay transparencia en los precios asentados en registros y notarías, señala una corredora que prefirió el anonimato.

En un mercado inmobiliario estancado, sobresalen algunas operaciones puntuales y llevan a preguntarse si se trata de una incipiente reactivación.

Papel de la inflación

“Efectivamente en algunas regiones del país específicamente en el área metropolitana de Caracas y en el eje Barcelona-Puerto La Cruz (frente al mar Caribe, en el oriente del país) se han llevado a cabo algunas transacciones en zonas relativamente privilegiadas de compra venta a precios ligeramente más altos que los valores residuales a los cuales se venía transando”, señala el experto Carlos Alberto González, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

“Igual sucede a nivel nacional con los cánones de arrendamiento, que se han recuperado un poco”, agrega.

“Pero afirmar que el sector ha crecido un 25 % es temerario y afirmar que en materia inmobiliaria los precios de los inmuebles transados tienden a igualarse con los de la subregión es además de temerario, es absolutamente irreal”, sentencia González.

El deterioro general de los precios inmobiliarios se mantiene en otras ciudades y capitales del país, observa.

“No podemos decir que el sector se está recuperando porque se transen algunos inmuebles en zonas especiales del país. No podemos hablar de recuperación si no existe financiamiento, si no existen compradores naturales, si la inflación se mantiene galopante”, dice sobre las condiciones macroeconómicas y microeconómicas.

Sin financiamiento

En efecto, Venezuela es uno de los pocos países del mundo donde no existe el crédito, esa gran invención de la humanidad.

Los compradores no tienen cómo acceder a préstamos hipotecarios en la banca, ni siquiera para vehículos, mucho menos para tarjetas de crédito con las cuales equipar un hogar o hacer un mercado o tomarse un helado.

Los salarios promedio en el sector formal de la economía raramente superan los 300 dólares mensuales para un profesional. Además el sector de la construcción y remodelaciones de viviendas de segunda mano está semi paralizado.

Venezuela vive una dolarización informal, que se expresa en las transacciones pequeñas y grandes, ya sea en el comercio al detal o en grandes negocios. Pero eso ha sido impuesto por la propia hiperinflación, que ha hecho al bolívar una moneda inútil, sin valor como reserva, sin utilidad para llevar las cuentas en las transacciones diarias, mucho menos como instrumento de ahorro.

Entonces, medidos en dólares, algunos precios de apartamentos, casas, terrenos y locales comerciales se han desplomado en 50 y hasta 80% en los últimos años.

Los precios Unitarios Promedio están expresados en dólares por metros cuadrados. Hay una enorme brecha entre los precios ofrecidos al mercado y los efectivamente cerrados en cada negociación.

Fin de una era

Muchos observadores creen que en parte estalló una burbuja y que los precios nunca llegarán a alcanzar el valor por metro cuadrado que tenían cuando Venezuela era la cuarta economía más poderosa de América Latina (detrás de Brasil, México y Argentina).

Hoy esta ex potencia petrolera le disputa a Haití su lugar como el país más pobre de América. Y en tamaño del PIB, es más pequeño que República Dominicana, Panamá y Guatemala.

El economista Asdrúbal Oliveros resumía en una reciente entrevista con Unión Radio varias de las particularidad de Venezuela… condiciones que impactan también de cara al sector inmobiliario y de la construcción.

Destaca la falta de liquidez y de financiamiento, así como el problema de flujo de caja del gobierno. Los fondos para invertir en todas las escalas y recuperar la economía en todos sus estratos tienen que venir del lado privado y de los organismos multilaterales de desarrollo.

Hay problemas serios de infraestructura y operatividad en esta crisis muy larga.

Mucha plata por venir

«Más allá de la hipótesis de un cambio político, necesitamos un cambio de institucionalidad» para que este avance se de, señala.

Hace dos años Ecoanalítica calculaba que Venezuela necesitaba en cinco años más de $230.000 millones en inversiones para comenzar a recuperarse. Eso es prácticamente seis veces el tamaño de la economía hoy.

“Si no se logran los acuerdos institucionales no vamos a lograr acceder a estos recursos”, advierte Oliveros.

Para el negocio inmobiliario ese macroeconomía es lo que cuenta.

«No veo una recuperación sólida, firme, sostenida», señala el corredor inmobiliario Gustavo Hernández.

«Debe haber primero una recuperación de la economía a escala macro para que los beneficios sirvan de motor para que el sector inmobiliario también presente signos de recuperación», agrega.

Pero, independientemente de la situación del país, el sector inmobiliario tiene su propia dinámica.

«Y en este momento hay un movimiento que al compararlo con años anteriores es más elevado. Incluso en situaciones de pandemia el mercado no se ha parado», dice Hernández.

Aprecia además «un movimiento importante», con demanda para instalar y abrir negocios comerciales.

«Eso ha hecho que los precios de los alquileres se hayan incrementado, inclusive en volumen de operaciones y en los cánones de arrendamiento», explica Hernández.